第8章 通货膨胀（1/2）

通货膨胀率，通货是钱的意思，通货膨胀率就是钱的膨胀率，也可以理解成钱的发毛率，购买力的缩水率。官方一般用消费者物价指数来表示通货膨胀率，消费者物价指数也叫cpI，但是cpI反映了通货膨胀率一般都不准，

因为cpI的数据容易被和谐。比如cpI更准确的是用m2增长率减去Gdp增长率，即通货膨胀率等于m2增长率-Gdp增长率，这里简单说一下m2，m2也叫广义货币，包括现金和准货币，m2简单了解一下即可，不需要掌握。

这是。过去20年的中国每年通货膨胀率，可以看到2009年的通货膨胀率高达19.21%，这意味着2009年一年的时间，货币的购买力贬值了将近20%，这是很恐怖的，在过去的20年中，通货膨胀率大约5%的年份就有11个，

这也是很可怕的，我们手里的钱就是这样，越来越不值钱的，可以说绝大部分人都跑不赢，通货膨胀，除非你的年化收益率高于通货膨胀率，如果你不想被通货膨胀力收割，你的年化利率必须要大于10%才行，好在通过购买优质的生钱资产，我们可以获得年化15%甚至更高的收益率，可以说持有优质生钱资产是对抗通货膨胀最好的方式。

利率，资金使用的成本，使用不同性质的资金成本会有不同，使用爸妈的资金成本一般为0，使用银行的资金成本相对较低，使用民间借贷的资金成本一般是银行的数倍，使用高利贷的资金利率是银行利率的数10倍，使用高利贷的资金利率是银行利率的数10倍，利率一般也叫名义利率，是没有扣除通货膨胀率的利率。

实际利率，名义利率减去通货膨胀率后的真实利率，比如存款利率为3%，通货膨胀率5%，则实际利率为3%-5%=-2%，对于我们生活和投资来说，实际利率更有意义，

这个表格里算出了过去20年的中国利实际率，用央行一年存款期利率减去实际通货膨胀率，就得出了实际利率，通过表格可以看到过去20年里中国实际利率有17年都是负的，这说明过去20年，我们把钱存银行，那就亏大了，

其实实际利率还有更重要的作用，它可以指导我们做更好的投资决策，比如当实际利率小于-5的时候，房价就容易上涨，我们可以看到2001年到2003年这三年开始起涨的，另外最好的买房时间是2008年到2010年这三年，特别是2009年，实际利率居然达到了负16.96%，

这样高水平的负利率，房价不大涨是不可能的，上面说到当实际利率小于-5%的时候，房价就容易上涨，那什么时候房价容易下跌呢？当实际利率大于0的时候，房价就容易低，当实际利率率长期大于3%的时候，房价一般会有较大的下跌，过去20年，

中国还没有出现过实际利率大于3%的情况，但是在2007年和2017年出现过实际利率大于0的情况，事实上房价在2007年下半年到2008年曾出现过高达30%以上的跌幅，2017年到2019年之间，北京有很多房子的实际成交价也出现了20%以上的跌幅。那么未来的房价如何呢？看看未来每年的实际利率，就能知道了个大概，

根据2019年的实际利率来看，2020年房价只低回升的可能性很大，这里强调一下实际利率，对房地产投资有指导性作用，至于投资房地产最具体的方法和买卖标准，咱们在后面过程中会详细讲解。