第88章 换个角度看REITs（1/1）

REIts这个东西呢？很多人都对它有一种感觉，就是讲的形同鸡肋啊，食之无肉，弃之有味，是不是啊？学的时候就很费劲，哎呀，就这个内容那个内容吧，又很杂，好不容易搞明白了，要么迟迟等不到好价格，要么呢，我冒冒失失买进去以后啊，从此啊，把我深深的给套出不来，于是啊，大家的心伤的很重啊，这是不是REIts带给大家的一个感受啊，对吧，那么REIts到底有没有价值呢？如果REIts这个投资工具本身它形同鸡肋的话，为什么我们看到后来很多资产以的REIts方式在进入资本市场，你会看到在我们整个REIts的交易工具当中，的这个数量增加速度啊，其实是最快的，按比例来讲它的数量，

增加的速度最快。这么讲吧，那么既然如此，瑞慈一定有他的可取之处，对吧？如果想要了解瑞兹，我们今天在了，在这个从此前，我们学习的基础内容的基础上，回顾基础内容的基础上呢，我们不妨啊，稍微换一个角度去看一看，那么从这样几个方面吧，

第一呢，回顾一下什么是瑞子对吧，第二，为什么要投资瑞子以及怎么投资瑞子，这是我们的重点，对吧，怎么投资瑞子啊，能不能换一个角度去考虑这个问题，以及最后的投资人注意事项，什么是瑞兹啊，瑞字有人说就是包租婆啊，你不管怎么说吧，它其实是一个基金瑞子，是一个基金呐，它是一个信托投资基金，也可以说它是一个封闭式的基金，所谓的封闭式基金，就是说它的份额不动，它的份额不变，对吧？比如说人家一开始招募的时候，总共一亿份，那么在整个瑞兹存续期间，永远是一亿份，如果你想要获得这个瑞兹，你只能通过在二级市场买卖别人手里这个基金份额的方式来获取

这是瑞子的特点，他既然是基金，他就符合所有基金的特征，我论是任何瑞子，他都符合这样的特征，就是跟基金一样，投资人把资金交给投资机构，对吧？把资金交给投资机构，按照份额来划分，你的投资比例，然后呢？投资机构在持只有一部分资产，那么因为是瑞子，瑞子持有的，绝大部分都是不动产，所以叫不动产信托基金嘛，然后从，要从中获益，以后根据你当时购买的份额，然后呢，分配收益不就是跟指数基金的这种底层结构是不是一样的呀？这个很简单对吧？所以你可以理解为我们说啊，基金是什么呀？基金是代客理财，那瑞兹是什么呀？瑞兹就是带客去投资不动产是不是这样？跟指数基金底层逻辑是一样啊，至于说它的这个瑞子的历程啊，实不相瞒，我们也没有必要去研究，你只需要知道目前在我们国内2021年以后，首批中国瑞慈申请上市，到目前为止，瑞兹已经成为整个资本市场当中很重要的一个投资工具，对吧？对吧，那为为什么要投资瑞兹啊？为什么投资瑞兹以前是这样讲的对吧？相对传统的不动产，瑞兹的优点有很多。是不是啊？优点有很多少呢？我们一会再详细的去说，相较于传统的银行理财，瑞子的收益啊，更有优势啊，这个收我们指的是瑞兹的这个股息啊，还是相对可观的，对吧？

第三个瑞兹可以作为多元化的配置工具啊，这三个我们简单的去回顾一下吧，第一个是不是它这样几个特点，就是投资门槛低，定期分红，交易成本低，流动性更强，对吧？主要是这样几个特点，因为这部分内容呢，应该都了解，我们就简单回顾一下稳定的分红收益是不是瑞字的一个很重要特点啊，如果在好价格附近买入，那么单靠分红取得的收益就远远高于银行理财，这是瑞子的独一无二的特点啊，价格上涨的话你还可以获得价差收益，在这一点上它跟好公司的一样好，是呢，它的优点是风险把控相对更强一些对吧，因为银行理财到底要投什么，你很难说的清楚啊，是不是，但是瑞字投什么项目，他们都会在在招股说明书当中招募说明书当中说的一清二楚，年报季报也会跟你说的很清楚，甚至呢，会告诉你我这个项目的，位置对吧？它的这个项目的整体运营情况都会说的一清二楚，所以从这一点上来讲，它的风险把控相对更强一些。另外一个瑞思啊，它与整个股票市场的走势并不完全一致，因此呢，可以作为股票市场的一个对冲工具，或或者说一个组合投资工具，对吧？以上这部分的内容呢，都是以前讲过的一些最基础的内容啊，跟上去理解的就可以，

股息啊，4%点几啊，3.8呀，4.4啊，对吧，股息还是相对比较可观吧，重点是如何投资中国的瑞兹对吧，中国瑞兹如何投资，这也是，这也是很多人的一个心结，就学了那么多，我学的时候花了那么多精力，最后呢，唯独没有从瑞子身上看到一点效果，是不是我们先把它的一个基础特征说一下？第一个中国瑞慈 的特点，80%以上必须投资于基础设施，知识证券，你就可以理解为必须投资于基础设施，并持有其全部份额，拥有基础设施项目公司的全部全部股份，这意味着什么？这意味着其实你是在投资了一个拥有100%股权的一个不动产，或者说基础设施对不对？你不用担心这个股权本身啊，这个这个项目本身有股权争议呀，或者大股东，小股东不和呀，不用担心这种情况，它是一个100%持股的一个基础设施，或者说一个不动产，

另外一个瑞兹，必须得每年把可供分配金额的90%以上分配给其份额持有人，等于说上市企业人家分红多少是由管理人自己决定的对吧？分的多了呢，你觉得哎，这个管理层比较慷慨，分的少了的话呢，你只能说人家一句吝啬对吧，你也没办法，你也没有办法让人家再给你分一点，

但是瑞慈，是强制把可供分配金额90%以上要分给投资人，这点还是是不是还是非常值得，这个赞赏的对吧？

第三就是所持有的项目，原则上需要运营三年以上，并且产生持续稳定的现金流，投资回报良好。这些项目达到这个要求，你这个项目啊，才能进入瑞兹的这个这个市场当中，你才能形成一个瑞兹，就等于说，如果是一家公司，这是不是一个审核制的一个上市方式啊，你想一想，这是审核你们这个运营项目，必须已经运营三年以上了，有了持续的，稳定的投资收益，你才可以上市。